Lakásbérleti szerződés Németországban

2021. 03.01-i adás

Lakásbérleti szerződés Németországban különös tekintettel a Covid 19 hatásaira

-ötödik rész-

Szokásunkhoz híven heti egy alkalommal, minden hétfőn 17.00 után jelentkezünk adásunkkal, a Hello Infóbankkal, ahol németországi életünkhöz szükséges jogi és gazdasági témákról beszélünk az általatok feltett kérdések és életszituációk kapcsán. Az év ötödik adásában a lakásbérleti szerződésekkel foglalkozunk, különös tekintettel a Covid 19 során fellépő élethelyzetekre vonatkozó jogi hatásokra Szűr Kisztinával.

A Corona vírus hatására miben térnek el a lakásbérleti szerződéssel kapcsolatos jogok és kötelezettségek az átlagostól?

https://www.aboalarm.de/blog/wohnen/ordentliche-kuendigung/

Magyarországgal ellentétben, Németországban a lakosok többsége bérleményben él, hisz sokkal magasabb a munkahely miatti mobilitási arány, talán éppen ezért jobban is szabályozzák a lakásbérleti szerződésekre vonatkozó jogokat és kötelességeket. A jog ugyan elsődlegesen a lakásbérlőt védi, de javasolnám, hogy keressük fel a lakóhelyünk szerinti Bérlői Szövetséget (https://www.mieterbund24.de/), vagy interneten is kereshetünk ügyvédi irodákat, amelyek minimális tagdíj ellenében segítségünkre lehetnek a vitás kérdésekben.

Abban az esetben, ha a szerződés a vírus ideje alatt jár le, semmiben se különbözik a vírustalan időszakaink jogi szabályozásától.  A költözés ugyanúgy lehetséges, az állam által ez időtájt is engedélyezett tevékenység.

Ettől eltérő módon más vonatkozik arra, ha nem tudjuk fizetni a bérleti díjat. 2020 áprilisától júliusig az állam egy “stopot” vezetett be. a bérbeadók -legyen az lakás vagy akár kisbolt-, fizetőképtelenség miatt nem mondhattak fel, amely nem jelentette a bérlemény nem fizetést, hanem a későbbiekben való részletfizetésre nyújtott védelmet a bérlemény további használata mellett. Ennek időtartamát két évben határozták meg.

Mi a teendő akkor, ha ezt az időszakot követően sem tudjuk fizetni a bérelt ingatlant?

A jog, mint korábban említettem a bérlőt védi és a Bérlői Szövetség (https://www.mieterbund24.de/) nyújthat segítséget, amennyiben a bérbeadó nem fizetés esetén beperelné a bérlőt, biztosítja többek között a peres eljárás jogi képviseletét.

A Bérlői Szövetségek (https://www.mieterbund24.de/) tehát képviselnek minket akár a bíróság előtt is?

Igen, Vollservice-t nyújtanak minimális tagdíj ellenében, éppen ezért javaslom, hogy ha például nem jó a bérbeadóval a kapcsolat, vagy tudjuk, hogy egy év múlva el akarunk költözni, keressük fel a legközelebbi szövetséget és kérjük tagsági felvételünket. A szerződésben jogtalan elemek is lehetnek, amire rávilágítanak, így például fel kell újítani a házat vagy lakást, de a Schönheitsreparatur (esztétikai felújítás) mára már megszűnt bérlői kötelezettség. Így amennyiben a bérbeadó visszatartja a kauciót, arra hivatkozva, hogy a felújítás nem történt meg, perre vihetem az ügyet, a melyben a szövetség nyújthat segítséget.

Hogyan találhatjuk meg a helyileg illetékes szövetséget?

Mindenhol máshogy hívják, de itt megtaláljátok: (https://www.mieterbund24.de/)

Számtalan oka lehet annak, hogy a bérbeadó az ingatlan elhagyására kötelez, ezek közül egyik lehet az, ha nem tudok fizetni. Mit tehetünk ilyenkor?

Ha az állam nem nyújt védelmet, mint tavaly áprilistól júliusig a corona vírus kezdetén, akkor két hónap bérleti díj elmaradása után fristlos, azaz határidő nélkül kötelezhető a bérlő az ingatlan elhagyására, vagy ha jó viszonyban vagyunk a bérbeadóval megbeszélhetjük a törlesztés részleteit.

A felmondási okok között szerepelhet főleg a corona vírus hatásaként emberi okként az, hogy a bérbeadó sem tudja a hitelből vásárolt ingatlan költségeit fizetni, a bank felmondhatja a hitelét, azaz végrehajtják, ez a Pfändung.

Másik gyakori ok az Eigenbedarf, amikor a bérbeadónak saját igénye kielégítésére van szüksége az ingatlanra, például beteg szülőt szeretne oda költöztetni vagy saját gyerekét. Kivételt az képezhet, ha a szerződésben pontosan rögzítve vannak a felmondási jogok, kizártuk ezeket a felmondási okokat, így a későbbiekben nem szolgálhatnak alapul.

Amennyiben öt évet vagy annál kevesebbet béreltünk egy lakást három hónap, öt év után hat hónap áll rendelkezésre a kiköltözésre, ha ennél is hosszabb ideig tartottuk fenn a bérleményt, akkor több időt állapít meg a jog az ingatlan elhagyására.

Időt nyerhetünk akkor, ha Sozialklausel-ra, vagyis szociális okokra hivatkozva benyújtunk egy Widerspruch-ot, azaz tiltakozást benyújtani, amely tartalmazza, hogy milyen ok (például vizsgára készülés, terhesség, beteg családtag ápolása) miatt nem tudom a lakást elhagyni, ekkor a bérbeadó nem követelheti a kiköltözést. Minden ok tovább növeli a kiköltöztetés időpontját és minél több indok van, a bérlőt annál jobban védi a jog. A Sozialklausel-t, vagyis az ellentmondást a bérbeadó felé írásban kell megküldeni, amit legkésőbb a kiköltözést megelőző két hónapon belül kell benyújtani.

Hiszen, ha valaki például Kurzarbeitgeldet kap, ami lényegesen kevesebb, mint a teljes fizetés, vagy munkanélkülivé válik, akkor nehéz másik lakást találni. Mert a bérbeadó legyen az Vertretung, aki eljár egy bizonyos ingatlankör ügyeiben, vagy maga a tulajdonos,  alaposan megnézi az anyagi körülményeinket, így reális akadály, ha nem tudok költözést fizetni és új lakást bérelni az anyagi helyzetem miatt.

Van-e még olyan szolgáltatás, aminek a fizetését a corona vírus hatására fennálló anyagi helyzetünkre való hivatkozásra eltolhatjuk, illetve részleteiben fizethetünk meg?

Igen, ilyen például az áramszolgáltatás, fűtés és a szociális befizetések (például a Krankenversicherung). Igényelhetünk úgynevezett Wohngeldet, lakhatási támogatást, amelynek összege körülbelül 200 euró havi szinten, vagy Hartz 4-et, szociális segélyt. Ügyelni kell arra, hogy bármi kérést, kérelmet, megállapodást írásban, postai úton ajánlva adjunk fel és kérjünk, hogy a későbbiekben tudjuk bizonyítani annak megküldését vagy érkezését.

helloinfobank@radiohello.de – a kérdeznél!